상가 계약 묵시적 갱신 발생 조건과 법적 효과 총정리

[상가임대차 묵시적 갱신] 계약 끝났는데 계속 영업하면 자동 연장? 꼭 알아야 할 상가 계약 연장 규정

상가 계약이 만료되었는데 임차인이 계속 영업하고 있다면?
말 없이 임대인이 그대로 두었다면?
이 경우 상가임대차 묵시적 갱신이 발생할 수 있습니다.

주택과는 달리 상가는 ‘사업의 지속성’과 관련된 민감한 사안이기에
묵시적 갱신이 발생하면 임차인과 임대인 모두 중요한 법적 효과를 얻게 됩니다.
지금부터 상가임대차보호법에 따른 묵시적 갱신 요건과 권리·의무를 명확히 알려드릴게요.

✅ 상가 임대차 묵시적 갱신이란?

상가임대차보호법 제10조 제1항에 따라, 다음 요건이 충족되면 기존 계약은 동일한 조건으로 묵시적으로 연장됩니다.

🔹 조건

• 계약이 종료되었음에도
• 임차인이 계속 영업 중이고
• 임대인이 별도 이의 제기를 하지 않은 경우

→ 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 묵시적으로 갱신됩니다.

 

📌 묵시적 갱신이 되는 조건

구분	조건
계약 만료	기존 상가 임대차 계약의 기간이 종료됨
임차인	계약 종료 후에도 상가에서 계속 영업 중
임대인	종료 6개월 전부터 종료일까지 갱신 거절 또는 조건 변경 통보 없음

 

→ 세 가지 요건을 모두 충족하면 2년 단위로 자동 연장
(상가의 경우에도 원칙적으로 2년 단위로 봅니다)

 

🧾 묵시적 갱신 시 임차인의 권리와 의무

✔️ 임차인의 권리

• 동일한 조건으로 계약 2년 자동 연장
• 계약 갱신 요구권이 최대 10년까지 보장
• 사업 지속성 보장 및 권리금 회수 기회 유지

⚠️ 임차인의 의무

• 기존 계약 조건 준수 (보증금, 월차임, 관리비 등)
• 중도 해지 시 3개월 전 예고 필수

🏢 임대인의 권리와 의무

✔️ 임대인의 권리

• 기존 조건으로 안정적 임대 가능
• 묵시적 갱신 상태에서도 갱신 거절 사유가 명확할 경우 계약 종료 가능

⚠️ 임대인의 의무

• 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 서면 통보로 갱신 거절 또는 조건 변경 고지 필요
• 위 시기를 놓치면 자동으로 묵시적 갱신 발생
• 임차인의 해지 통보가 있는 경우, 3개월까지 점유를 인정해야 함

 

🔄 상가 묵시적 갱신 계약의 중도 해지 규정

임차인 중심 기준

• 묵시적으로 갱신된 계약은 2년 미만의 계약이라도 언제든 해지 가능
• 단, 해지 통보 후 3개월 경과해야 효력 발생
• 임대인은 해당 기간 동안 임차인의 영업 활동을 존중해야 하며, 강제 퇴거 불가

📌 예시

• 10월 1일 묵시적 갱신 → 11월 15일 해지 통보 → 2월 15일까지 영업 및 임대료 지급

 

❌ 묵시적 갱신을 피하려면?

상가 계약의 경우 더 엄격한 '사전 통보' 요건이 존재합니다.

• 임대인: 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에
  → 갱신 거절 또는 조건 변경을 반드시 서면 통보
• 임차인: 연장 원치 않을 경우, 계약 만기 전에 갱신 거절 의사 통보 필요 (기록 남겨야 함)

 

⚠️ 주의사항

• 계약서 특약으로도 묵시적 갱신 방지 가능하지만, 법률 위반은 무효
• 묵시적으로 갱신되면 기존 계약 조건 그대로 적용되며, 별도 계약서 작성 불필요
• 계약 해석 분쟁 시 증거자료 확보 필수 (카톡, 문자, 이메일 등)

 

📋 요약 정리

항목	임차인	임대인
계약 만기 후 영업 계속	묵시적 갱신으로 2년 연장	기존 조건으로 임대 지속
중도 해지	3개월 전 통보 시 가능	정당한 사유 없이 해지 불가
갱신 거절 방법	만기 전 명확히 통보	6개월 전~1개월 전 사이 서면 통보 필수

 

🧾 요약

상가 계약도 주택과 마찬가지로 별다른 통보 없이 계속 영업하면 계약이 자동으로 연장됩니다.
하지만 상가는 사업장이라는 특수성이 있어, 묵시적 갱신 시 권리금, 계약갱신청구권, 해지 예고 기간 등이 더욱 민감하게 작용합니다.

임대인과 임차인 모두 계약 만기 시점과 통보 기한을 정확히 알고, 서면으로 의사를 전달하는 것이
분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다.